Foire aux questions

A quelle fiscalité les associés sont-ils assujettis ?

Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés ; à charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la transparence fiscale.

Dans la fiscalité des parts de SCPI, pour une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu et domiciliée en France, il convient de distinguer :

1) La fiscalité liée à l'acquisition des parts sur le marché

S'agissant d'immobilier, toute cession de parts entre un associé et un acquéreur sur le marché secondaire donne lieu au versement d'un droit d'enregistrement au taux actuel de 5%.

2) La fiscalité des revenus versés

En fonction de leur niveau de souscription au capital de la SCPI, les associés personnes physiques perçoivent deux types de revenus :

  • les revenus fonciers correspondant aux revenus locatifs de la gestion du patrimoine immobilier de la SCPI sont pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu de chaque associé.

Par ailleurs, les associés sont autorisés à déduire de leurs revenus fonciers le montant des intérêts d'emprunt, éventuellement contractés pour l'acquisition de parts sociales, sans limite de temps ou de durée. Enfin, l'éventuel déficit foncier résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d'emprunt peut être déduit du revenu global de l'associé dans une limite de 10 700 euros. Au-delà  de cette limite, la fraction du déficit supérieure ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

  • les revenus financiers distribués aux associés, dont la proportion est en général très réduite et qui proviennent de la gestion financière par la société de gestion de la trésorerie (placements de certificats de dépôts négociables ou sur des comptes à terme). Cette trésorerie a pour origine le décalage entre la date de perception des loyers et celle du paiement des charges et provisions en attente : dépôt de garantie des locataires, réserves pour travaux, etc...

Jusqu'au 31 décembre 2012, les intérêts issus des placements de trésorerie des SCPI pouvaient faire l'objet d'un prélèvement libératoire à 24% sur option des associés.

La Loi de finances 2013 a modifié le régime d'imposition des revenus financiers. 

Depuis le 1er janvier 2013, les intérêts issus des placements financiers sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. L'option au Prélèvement Libératoire Forfaitaire est désormais supprimée, et un prélèvement obligatoire (non libératoire) est opéré à la source, à compter de cette date, au taux de 24% (taux en vigueur au 1er janvier 2013).

Ce prélèvement est imputé par l'Administration fiscale sur votre impôt sur le revenu dû au titre de l'année de perception des revenus, sous forme de crédit d'impôt restituable.

Ce prélèvement fiscal s'applique, par défaut, à l'ensemble des personnes physiques fiscalement domiciliées en France.

Les personnes physiques ont la possibilité de demander à être dispensées de ce prélèvement dès lors que leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année est inférieur à 25 000 € (contribuables célibataires, divorcés ou veufs) ou 50 000€ (couples mariés ou pacsé soumis à une imposition commune). Cette demande se matérialise par une attestation sur l'honneur établie par les associés, sous leur propre responsabilité.

Ils doivent adresser au Service Gestion des Associés de CILOGER, avant le 30 novembre de l'année précédent celle du paiement des revenus, une Attestation sur l'honneur indiquant que leur revenu fiscal de référence de l'avant dernière année est inférieur à 25 000 € (contribuables célibataires, divorcés ou veufs) ou 50 000 € (couples mariés ou pacsé soumis à une imposition commune) et ce, selon leur situation familiale.

Vous pouvez trouver ci-sur notre site un modèle d'attestation à remplir et à renvoyer signé à CILOGER.

Cette demande devra être renouvelée chaque année avant le 30 novembre précédant une année fiscale (par exemple,avant le 30 novembre 2013 pour l'année fiscale 2014, en prenant en compte le Revenu fiscal de référence de 2012).

Les prélèvements sociaux feront l'objet d'une retenue à la source au taux de 15,5% (taux au 1er janvier 2013).

3) La fiscalité des plus-values

C'est le principe de la "retenue à la source" qui s'applique avec le prélèvement d'un impôt proportionnel au montant de la plus-value et indépendant du taux d'imposition du contribuable.

Le régime concerne la plus-value constatée lorsque :

  • un immeuble est cédé par la SCPI : la société de gestion indique au notaire chargé de la vente la répartition du nombre de parts détenues par chaque catégorie fiscale d'associés de la SCPI présents au jour de la cession (résident en France ou à l'étranger, personne physique ou morale, détention à titre privé ou professionnel, association etc...). Le notaire peut alors déterminer la quote-part d'impôt due par chaque catégorie d'associés en fonction de la réglementation en vigueur,
  • des parts sont cédées par un associé : sur le marché secondaire organisé la société de gestion de la SCPI est mandatée par les parties à la transaction pour déterminer la plus-value (sur la base des informations fournies par le vendeur) et accomplir les formalités de versement de l'impôt et d'enregistrement de la cession.

Lors des cessions de gré à gré, la déclaration de plus-value et le règlement de l’impôt sont faits par le cédant auprès du centre des impôts dont il dépend dans le délai d’un mois à compter de la cession.
Il importe de rappeler que le contribuable demeure responsable quant à la sincérité des informations transmises à l'administration fiscale et nécessaires au calcul de la plus-value (régime fiscal dont relève l'associé, date d'acquisition des parts etc.) et de l'impôt y afférent.
D’une manière générale, les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 34,50% (au 1er juillet 2012), dont 15,50% de prélèvements sociaux.
Le montant de la plus-value brute est diminué d’un abattement qui s'applique par paliers par année de détention au-delà de la cinquième. Ce régime, applicable depuis le 1er février 2012, ne pratique aucun abattement en cas de cession durant les cinq premières années. Ensuite, entre 5 ans et 17 ans de détention, la plus value brute imposable est réduite de 2% par an, puis de 4% entre 18 ans et 24 ans de détention, et enfin de 8% après 25 ans, pour atteindre une exonération entière au bout de 30 ans.
Par ailleurs, en cas de cession de parts, l'abattement fixe de 1 000 euros opéré sur la plus-value brute a été supprimé à compter du 21 septembre 2011.

En l’état actuel de la législation, aucune imputation des moins-values sur cessions de parts ou cessions d’immeubles n’est possible, tant sur les plus-values de même nature que sur le revenu global. Il n’existe par ailleurs aucune possibilité de report des moins-values sur des plus-values de même nature qui seraient réalisées au cours des années suivantes.