Foire aux questions

Quelles sont les principales différences entre OPCI et SCPI ?

L’OPCI conserve les avantages de la SCPI mais présente plusieurs attraits supplémentaires.

Une liquidité renforcée

L’OPCI est un fonds ouvert (à capital variable) à liquidité intrinsèque, ce qui signifie que les porteurs de parts peuvent à tout moment sortir de la société, en demandant à l’OPCI de racheter leurs parts à la prochaine valeur liquidative. Dans ce but, l’actif de l’OPCI doit en permanence comporter au minimum 10% d’actifs liquides.

La périodicité de la valeur liquidative, choisie par chaque OPCI, est au plus de deux fois par mois et au moins de deux fois par an.

Une valorisation des parts calculée sur l’actif net réévalué, l’équivalent de la valeur de réalisation des SCPI.

Il n’existe pas de décote telle qu’on a pu en constater sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe. Pour cette valorisation, la fréquence des évaluations des immeubles est trimestrielle, au lieu d’annuelle, et repose sur une double évaluation, réalisées par deux experts, indépendants de la société de gestion.

Une gestion immobilière élargie et dynamisée

L’OPCI peut en effet investir non seulement en immeubles, mais également en actifs immobiliers “indirects” (parts de sociétés à prépondérance immobilière). Il peut également détenir d’autres instruments financiers, utiliser l’effet de levier du crédit, mieux profiter des opportunités de valorisation des immeubles, par des travaux de restructuration par exemple.

Une fiscalité modernisée et adaptée à la situation patrimoniale des souscripteurs

Ils peuvent choisir la forme juridique la mieux appropriée à leur cas personnel (régime des capitaux mobiliers ou des revenus fonciers).

L'OPCI bénéficie d’une transparence fiscale intégrale, c’est-à-dire que les porteurs de parts ne sont imposés que sur le montant effectivement distribué, tant pour les revenus courants que pour les plus-values de cession, et non sur les résultats nets de l’OPCI. La contrepartie de cette transparence fiscale est une obligation pour l’OPCI de distribuer l’essentiel des revenus nets et des plus-values réalisées, selon les règles suivantes :

  • 85% minimum du résultat afférent au produit des immeubles (SPPICAV et FPI),
  • 50% minimum des plus values nettes de cessions des actifs (SPPICAV),
  • 85% minimum des plus values nettes de cessions des actifs (FPI).

Enfin, novation importante, le rachat des parts ou actions d'un OPCI est exonéré des droits d’enregistrement (à l’exception des cas de détention massive : plus de 10% des parts de l’OPCI pour les particuliers et plus de 20% pour les personnes morales).

Par ailleurs, les actions de SPPICAV pourront être souscrites sous forme d’Unités de Compte dans un contrat d’assurance vie dans la mesure où elles seront prévues dans la liste des supports éligibles au contrat (attention : si > à 20% de détention les retraits seront soumis au paiement de 5% de droits d’enregistrement).