SCPI

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A quelle fiscalité les associés sont-ils assujettis ?

Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés ; à charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la transparence fiscale.

Dans la fiscalité des parts de SCPI, pour une personne physique soumise à l’impôt sur le revenu et domiciliée en France, il convient de distinguer :

1) La fiscalité liée à l'acquisition des parts sur le marché

Comment fonctionne le marché secondaire organisé des parts ?

Il repose sur le principe dit du "fixing" c'est-à-dire de la confrontation entre l'offre des cédants et la demande des acquéreurs.

Comment l'activité de la société de gestion est-elle contrôlée ?

L’Autorité des marchés financiers (AMF), autorité administrative indépendante, est l'autorité de tutelle de la profession.

Outre la délivrance et le suivi des agréments, toute information publiée par une société est surveillée par l’AMF. Cette dernière contrôle également le document destiné à l'information du public en délivrant son visa à l'occasion des appels publics à l'épargne.

Comment les SCPI réagissent-elles aux cycles immobiliers ?

Comme tout secteur d'activité économique, l'immobilier est animé par des cycles.

Ceux-ci influent nécessairement sur l'activité de la SCPI qui acquiert et gère des actifs immobiliers. Pour autant, il est important de préciser que :

Les SCPI se transformeront-elles en OPCI ?

L’ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) et les modalités générales de transformation des Sociétés Civiles de Placement Immobilier en OPCI  a été ratifié par la loi n° 2006-1770 du 30 décembre 2006.

Quelle est la place des SCPI dans la "pierre papier" ?

Les SCPI sont davantage complémentaires que concurrentielles dans le secteur de la pierre-papier.

C’est un produit d'épargne individuel stable et axé sur le versement de revenus réguliers, les autres supports immobiliers étant des placements plus "sensibles" aux aléas boursiers, plutôt portés en général vers la recherche d'une plus-value à long terme.

Quelles sont les grandes données du marché des SCPI ?

Dans une conjoncture économique qui demeure difficile, les SCPI, qui allient une certaine sécurité patrimoniale, un rendement et une protection contre l'inflation, ont confirmé leur attractivité au premier semestre 2015.

Au cours des six premiers mois de l’année 2015, les SCPI ont enregistré une collecte nette totale de 1,86 Mds€, en augmentation sensible de 47,5% (+49% hors SCPI fiscales) par rapport à la même période de 2014 qui constituait déjà un record historique.

La collecte nette en immobilier d’entreprise représente ainsi 68% de celle de l’année 2014.

Qui gère la SCPI ?

La gérance d’une SCPI est assurée par une société de gestion désignée dans ses statuts.

La société de gestion est obligatoirement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et elle  doit «présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants».

Parmi les principales missions de la société de gestion figurent :

Qui sont les épargnants ?

Les dernières estimations connues chiffrent le nombre de porteurs de parts à 500000 avec une détention moyenne de 20 000 euros.

Les personnes physiques détiennent l'essentiel de la capitalisation (de l’ordre de 80%) ; le solde est détenu par des personnes morales parmi lesquelles des investisseurs institutionnels, qui représentent indirectement des personnes physiques (compagnies d'assurance-vie par exemple).

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Décomposons le terme pour mieux le définir :

société civile...

Une société civile est dotée de la personnalité juridique et réunit des personnes physiques et morales qui mettent des moyens en commun dans le cadre d'une activité civile. L'objet civil de ces sociétés recouvre six grandes catégories dont celle qui nous intéresse plus particulièrement ici : l'immobilier. On y trouve entre autres les SCPI.

...de placement immobilier

Un associé peut-il bénéficier du régime du micro-foncier ?

Lorsque le montant du revenu foncier brut annuel, diminué du montant des revenus fonciers étrangers exonérés de l’impôt français avec application de la règle du taux effectif, n’excède pas 15 000 euros, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ces revenus diminués d’un abattement de 30%.

La limite de 15 000 euros est appréciée en tenant compte du revenu foncier brut annuel à proportion des droits de l’associé dans les bénéfices comptables de la SCPI. Le revenu imposable est déterminé en tenant compte de cette quote-part.